Malaysian Buzz

(SeaPRwire) –   Ia tidak menyenangkan untuk cuba membeli sebuah rumah pada masa ini.

Kadar faedah pinjaman telah merosot sejak musim gugur tahun lalu, tetapi masih jauh lebih tinggi daripada yang pernah berlaku selama lebih daripada satu dekad. Juga tidak banyak hartanah yang ditawarkan untuk dijual. Ini sebahagiannya kerana pemilik rumah yang beruntung telah mengunci kadar faedah rendah tidak mahu berpindah dan membayar kadar yang lebih tinggi.

Bank Pusat Amerika Syarikat, yang keputusannya mempengaruhi kadar faedah pinjaman, telah menunjukkan bahawa kadar faedah telah mencapai puncaknya. Tetapi walaupun ia mungkin menurun seperti dijangka, tidak banyak tanda bahawa pasaran perumahan akan menjadi lebih baik untuk pembeli dalam masa terdekat, menurut para ekonom.

“Jika anda terlalu berfokus kepada kadar faedah pinjaman, anda tidak akan dapat berbuat apa-apa selain membuat diri anda gila sepenuhnya,” kata Jacob Channel, ekonom kanan Lending Tree.

Bagi calon pembeli, sukar untuk tidak terobsesi dengan berapa banyak wang jika anda membeli hanya dua tahun lalu. Seseorang yang meminjam AS$500,000 pada kadar faedah hipotek semasa kira-kira 6.6% akan membayar AS$1,000 lebih setiap bulan berbanding seseorang yang meminjam AS$500,000 pada bulan Februari 2021, apabila kadar adalah kira-kira 3%. Tetapi kadar faedah pinjaman hipotek yang sangat rendah pada 2020 dan 2021 – memang, kadar faedah hipotek bawah 4% yang menandakan kebanyakan dasawarsa lalu – sudah lama hilang.

“Kami berada dalam zaman di mana kadar faedah hipotek akan meningkat,” kata Lisa Sturtevant, ketua ekonom Bright MLS, perkhidmatan pendaftaran senarai berganda. “Kami tidak akan melihat kadar pada 3% dalam hayat kami.” Sturtevant, seperti kebanyakan ekonom lain, percaya bahawa kadar faedah pinjaman seharusnya menurun perlahan-lahan pada tahun ini, tetapi ia akan kekal di atas 6% untuk baki 2024. Ini masih merupakan peningkatan daripada musim gugur 2023, apabila ia mencapai 8%.

Kadar ditentukan oleh beberapa faktor. Pemberi pinjaman melihat kadar faedah yang ditetapkan oleh Bank Pusat Amerika Syarikat, yang menentukan apa yang menjadi kos bank untuk meminjam malam semalam daripada bank lain. Mereka juga melihat kepada sidang akhbar Bank Pusat Amerika Syarikat, seperti pada 31 Januari, untuk menilai apa yang dipikirkan oleh pengawal wang tentang arah alam ekonomi. Kadar faedah hipotek juga dipengaruhi oleh hasil bon 10 tahun – secara dasarnya pulangan atas bon yang dijual oleh kerajaan persekutuan – kerana hipotek dibungkus dan dijual ke dalam sekuriti yang bersaing dengan bon kerajaan ini.

Bank Pusat Amerika Syarikat telah enggan menurunkan kadar faedah kerana ia tidak mahu kembali kepada inflasi yang melambung. Dalam sidang akhbarnya pada 31 Januari, Bank Pusat berkata ia merancang untuk mengekalkan kadar semasa untuk masa ini. “Lanskap ekonomi tidak pasti, dan Jawatankuasa terus sangat berhati-hati terhadap risiko inflasi,” Jawatankuasa Pasaran Terbuka Persekutuan.

Walaupun kadar faedah pinjaman menurun, tidak banyak sebab untuk calon pembeli rumah menunggu di luar pasaran, menurut para ekonom. Ini kerana Amerika Syarikat menghadapi kekurangan perumahan yang pakar-pakar meramalkan akan mengekalkan harga yang tinggi. Pembina, terjejas oleh Resesi Hebat, telah lambat membina rumah baru pada masa yang sama pemilik rumah sedia ada kekal di rumah mereka untuk memegang kadar faedah pinjaman rendah mereka. Orang Baby Boomer hidup lebih lama dan kekal di rumah mereka. Sementara itu, generasi milenia yang akhirnya pulih secara kewangan daripada Resesi Hebat sedang bergegas masuk ke pasaran perumahan, mencipta lebih permintaan daripada bekalan.

Apabila kadar faedah pinjaman yang tinggi menjadikan peminjaman lebih mahal, harga perumahan juga menjadi lebih mahal. Secara kebangsaan, harga rumah meningkat 5.14% pada Nov 2023 berbanding Nov 2022, menurut Indeks Harga Rumah S&P CoreLogic Case-Shiller. Dalam tempoh empat tahun kebelakangan ini, harga telah meningkat hampir 50% secara kebangsaan.

Para ekonom mengatakan harus ada lebih banyak rumah untuk dijual pada 2024 berbanding tahun lalu atau dua. Beberapa pertukaran adalah tidak terelakkan: orang mendapat pekerjaan baru, atau mahu tinggal di bandar baru dan perlu menjual rumah mereka. Pembina telah meningkatkan kadar pembinaan perumahan baru, membawa lebih bekalan ke pasaran. Kadar faedah pinjaman semasa sebenarnya tidak begitu tinggi berbanding piawaian sejarah – kadar faedah melebihi 10% untuk kebanyakan tahun 1980-an dan di atas 6% untuk banyak tahun 1990-an.

Tetapi apabila para ekonom bercakap tentang lebih banyak rumah yang akan memasuki pasaran, mereka bercakap tentang aliran, bukan banjir. Pembeli masih terbiasa dengan norma baru, merindui hari-hari kadar faedah rendah dan bekalan yang melimpah. Tetapi hari-hari itu sudah lama berlalu.

“Ia menggoda untuk memikirkan apa yang akan berlaku jika anda membeli apabila kadar faedah pinjaman adalah 3%,” kata Channel. “Tetapi itu tidak begitu berbeza daripada meratapi apa yang akan berlaku jika anda membeli saham Amazon pada 1999. Ia nostalgia yang merindu hari-hari yang mulia.”