Penjualan Rumah Sebelumnya Menurun
Pada bulan September, jualan rumah-rumah yang telah diduduki di Amerika Syarikat menurun untuk bulan keempat berturut-turut, mencapai tahap paling perlahan dalam lebih satu dekad. Pasaran perumahan menghadapi cabaran daripada kadar faedah pinjaman yang meningkat dan bekalan hartanah yang terhad secara sejarah.
Jualan rumah-rumah sedia ada menurun sebanyak 2% pada bulan September berbanding Ogos, mencapai kadar tahunan bersih 3.96 juta, seperti dilaporkan oleh Persatuan Pemakela Hartanah Kebangsaan. Walaupun angka ini sedikit melebihi jangkaan kadar 3.9 juta unit, ia menandakan kadar jualan paling perlahan sejak Oktober 2010, apabila pasaran perumahan masih berjuang dengan kesan penutupan paksa yang disebabkan oleh kemelesetan pasaran perumahan beberapa tahun sebelumnya.
Jualan juga mencatat penurunan ketara sebanyak 15.4% berbanding bulan yang sama tahun lepas. Untuk sembilan bulan pertama tahun ini, jualan menurun sebanyak 21% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2022.
Walaupun penurunan jualan rumah sedia ada, harga rumah terus meningkat tahun ke tahun. Median harga jualan kebangsaan meningkat sebanyak 2.8% daripada bulan September tahun lepas, mencapai $394,300. Walau bagaimanapun, ia mengalami penurunan 3.1% daripada bulan sebelumnya.
Lawrence Yun, ekonom ketua Persatuan Pemakela Hartanah Kebangsaan, mencatatkan bekalan terhad dan peningkatan kadar faedah pinjaman menyumbang kepada kemerosotan pasaran jualan rumah. Yun menjangkakan kadar faedah akan berkurangan pada musim bunga, memberi beberapa lega kepada pasaran.
Purata kadar faedah mingguan untuk pinjaman 30 tahun melepasi 7% pada Ogos, dan ia kekal di atas tahap itu sejak itu, mencapai 7.57% baru-baru ini, tertinggi sejak tahun 2000, mengikut Freddie Mac.
Kadar tinggi ini menambah kos yang besar kepada peminjam dan menghadkan kuasa pembelian mereka, menjadikannya lebih teruk lagi untuk pasaran perumahan yang sudah tidak mampu dibeli. Kadar tinggi juga menggalakkan pemilik rumah yang telah berkunci dengan kadar rendah pada masa lalu daripada menjual rumah mereka.
Peningkatan kadar faedah pinjaman berkait rapat dengan kenaikan hasil bon 10 tahun, yang berfungsi sebagai rujukan bagi penentuan harga pinjaman oleh pemberi pinjaman. Ramalan pelabur tentang inflasi masa depan, permintaan global untuk bon-bon Kerajaan AS, dan keputusan oleh Bank Pusat boleh mempengaruhi kadar faedah.
Bank Pusat telah menaikkan kadar faedah utamanya ke tahap tertinggi sejak tahun 2001 dalam usaha untuk menangani inflasi tinggi, dan ia telah memberi isyarat bahawa penurunan kadar akan kurang daripada yang dijangkakan pada tahun hadapan. Ramalan ini telah menggerakkan hasil bon ke tahap tertinggi dalam lebih satu dekad.
Walaupun kadar faedah pinjaman yang meningkat telah menghadkan akses ke pasaran perumahan untuk ramai pembeli berpotensi, kekurangan kronik rumah untuk dijual telah mengekalkan pasaran sangat kompetitif, terutamanya untuk rumah mampu milik.
Rumah-rumah dijual dengan pantas, dengan purata masa penjualan hanya 21 hari. Kira-kira 26% rumah dijual melebihi harga senaraian.
Walaupun terdapat peningkatan 2.7% dalam bilangan rumah di pasaran pada akhir September berbanding Ogos, ia kekal 8.1% lebih rendah berbanding tahun lepas. Ini mengakibatkan bekalan hanya 3.4 bulan pada kadar jualan semasa, jauh di bawah 4 hingga 5 bulan bekalan yang menunjukkan pasaran seimbang.
Pembeli rumah pertama, yang kerap kurang ekuiti rumah yang diperlukan untuk bayaran pertama, telah terjejas secara berlebihan oleh gabungan kadar faedah pinjaman yang meningkat dan harga yang meningkat. Mereka mewakili hanya 27% daripada semua jualan rumah bulan lepas, penurunan ketara daripada norma sejarah 40% daripada jumlah jualan.
Sebaliknya, pembeli tunai menjadi lebih ketara dalam pasaran. Pada September, urus niaga tunai mewakili 29% daripada semua jualan rumah, berbanding bahagian purata 20%. Terakhir kali urus niaga tunai memainkan peranan yang begitu ketara dalam jualan rumah adalah semasa krisis penutupan paksa pada akhir 2000-an.